土地活用した際の収益計算方法は複数ある?収益をあげるために必要なこととは?

土地活用した際の収益計算方法は複数ある?収益をあげるために必要なこととは?

持っている土地を貸し出して収入を得たい!とお考えの方、土地の貸し出しによって得られる収入の相場や計算方法を知っていますか?できるだけ収益をあげて土地活用ができる方法があれば、知っておいて損はありませんよね。

今回は、土地活用のために土地を貸し出して運営すう場合の特徴や相場などをご紹介しています。


土地活用した際の収益計算方法は複数ある?収益をあげるために必要なこととは?

1.土地を貸した時に!得られる収入の相場は?

土地には減価償却という概念がなく、貸した時に入ってくる金額が地代、固定資産税と都市計画税が主な支出となります。

収益源となる地代の求め方には大きく分けて4つの方法があり、前払い的な一時金と預り金的な一時金の運用益相当分を賃料から控除することが、賃貸借契約において決められています。

2.地代を求める計算式

(1)積算法

更地価格に概算2パーセント程度の期待利回りを掛けた数値に加えて、必要経費を足した合計が地代となります。単純に期待利回りが得られることから、貸主寄りの計算式となっています。

(2)賃貸事例比較法

新規に賃貸借契約された地代情報を元に、適切な地代を求める方法です。立地や形状が異なる周辺の相場を利用するため、適切な地代を求めるのは困難となります。

(3)収益分析法

土地に賃貸用の建物がある想定で、得られる収益から地代を求める方法です。借主の事業予想収益を基礎とする場合と、貸主の事業予想収益を基礎とする場合がありますが、建物自体の高さや容積率、建ぺい率によっても予想収益が変化します。

(4)公租公課倍率法

固定資産税と都市計画税の合計を3から5倍にした金額を地代とする方法です。

更地の標準税率は、固定資産税が1,4パーセントで都市計画税が0,3パーセントの合計1,7パーセントとなり、固定資産税評価額の5から8パーセント程度になります。簡便な計算方法であることから、適切な地代が算出できない可能性もあります。

3.収益を上げるためにできることとは?

(1)土地の収益性をあげるために

土地活用のために持っている土地を貸して収益を上げようとすると、利回りが2%程度と低い状態が続きます。

物価上昇率を考えると、収益性が低いことには変わりありません。より収益性を上げるためには、建物を建設して賃貸に出すか設備投資を行って収益を上げることで利回り10%程度を目標に積極的な活用を狙うことも出来ます。

(2)建物を建設する

建物を建設して貸す際には、ビルまたはマンションやアパートを建てて貸すことになるでしょう。

持っている土地次第でどのタイプの建物を建設すれば良いのか変わります。収益性重視で比較的近所に住んでいるのであれば、マンションやアパートを建設して最終的には自主管理を目指すことが収益性を最大限に高める方法です。

①管理会社と不動産会社を利用したアパート経営

アパート経営に乗り出すと、管理会社と不動産会社の両方を活用して、部屋の管理を行なう必要があります。

管理会社に支払う管理費は、賃料の5%前後で済むように手配することが望ましいですが、定期的に管理会社変更を行わなければ、管理品質が下がるリスクを伴います。

不動産会社と管理会社の連携については、密接過ぎない所を依頼することが望ましいでしょう。なぜなら、入居者募集に対しては、不動産会社から広告料を出すように求められますが、管理会社と無関係な不動産会社に依頼すれば法外な広告料を求められる可能性を減らせます。

②自己管理によるアパート経営

慣れてきた段階で、自主管理に切り替えて入居者募集についてもオーナーが直接入居者を募集出来るサイトを利用すれば、無駄な広告費を減らせます。

入居者にとっても、オーナーから直接借りられるために仲介手数料不要となるので入居時に必要な初期費用を削減出来るメリットがあるわけです。

③入居者の管理

実際にどのくらいの頻度で入居者が入れ替わるかは、契約更新してもらえるような管理体制が必要となるので、管理会社を使う場合には契約更新率が下がったら管理会社を変更するくらいに考えておくと良いでしょう。

自主管理に出来れば、全て自分で把握出来ますが時間と手間が掛かるので、定年退職後に行なうか専業大家として動く必要が出てきます。

(3)設備投資を行う

土地活用の方法として、設備投資をして収益を得る方法には太陽光発電所の建設と運用を行なう方法が新しく登場しています。

太陽光パネルの反射光について気をつければ、住宅密集地では無い限り安定した収益が見込めると考えられます。

国が行っている再生可能エネルギーの買取制度による電力買取価格に影響を受けますが、土地をそのまま貸し出す場合よりも収益性が高く見込めることから、年間の晴れの日が多い地域では有効な方法として注目されています。

4.太陽光発電に理想的!求められる立地条件

太陽光発電は土地さえあればできるようなイメージがありますが、実は向いている土地と向いていない土地があります。土地の特徴がそのまま収益に繋がるため、土地の選定は実に重要なポイントです。そこで太陽光発電に求められる立地条件に付いてチェックしてみましょう。

(1)広さ

まず広さです。発電パネルを設置するには、土地にある程度広さが必要になります。低圧よりも高圧、高圧よりもメガソーラーと、容量が増えるごとに必要な土地は広くなっていく傾向があります。

では広ければ発電量が増えていくのかと言うとそうでもありません。周囲の環境も大切になってきます。

(2)日当たり

次に求められるのは、日当たりの良さです。パネルに日光が当たることで発電を行うのですから、日当たりが悪いと話になりません。

第一条件として周囲に高い建物がない、あるいは今後も建築される予定がないことが大切になります。

この点では、高い建物が多い都心部よりも田舎の方が太陽光発電に向いていると言えます。

ただし田舎であっても、近くに大きな山があって日が遮られるなど、条件に合わない土地はあります。また、南向きにパネルを設置できる、日照時間が長いといった点も重視されます。

(3)傾斜・地盤

土地そのものの傾斜や地盤も重要になります。パネルは30度程度の角度で設置するのがベストと言われているので、土地はなるべく平坦な方が適しています。傾斜があっても整地することで設置可能になりますが、雨水や土砂の流れを考慮するなど、地面を平らにするだけでは済まず思いがけない費用が必要になる場合もあります。パネルを支える地盤も重要です。ゆるすぎても固すぎても基礎工事に費用がかかるからです。

(4)場所

その土地だけではなく、土地がある場所にも求められるポイントがあります。まず著しい落葉や積雪がある場所は基本的に向いていません。

パネルの表面に葉っぱや雪が積もってしまうとそれだけ発電量が減り、収益が減ってしまうからです。

木の場合は伐採するという選択肢もありますが、やはりコストがかかります。また、太陽光発電システムは塩害に弱いと言われています。そのため、可能性がある地域では別に対策を講じなければなりません。

(5)電柱

また、発電した電気を送るための電柱が近くにあるかどうかも重要です。ない場合は事業者が建てる費用を負担しなければなりませんし、あっても予定電圧に耐えられない電柱の場合は取り換え工事が必要になります。

5.土地を貸して発電するメリットとデメリットは?

(1)メリット

太陽光発電のために土地を貸した場合のメリットは、契約の条件にもよりますが、土地の整備や草刈りなどの手間を掛けることなく、安定した収入が見込まれることです。

何にも使われていない土地であっても固定資産税は発生しますし管理も必要です。太陽光発電のために空いている土地を貸す場合は、太陽光発電のシステムを設置するのは借主の方であるため初期費用がかかりません。

設備を設置するための整地に関しては契約の条件で変わりますが、貸主が負担することになっても地代で調整することが可能です。

また、発電システムが稼働している契約期間中は草刈りなど土地の管理も借主が行うことが多く、貸主の負担はほとんどありません。

(2)デメリット

太陽光発電に土地を貸すことのデメリットは、契約期間内は自由に土地を使用することができないことがあります。

ふだん使われていなかった土地でも相続が発生した場合には問題になることがあります。賃貸借は長期にわたる契約になるため気をつけましょう。また、太陽光発電は土地を貸して得られる地代収入よりも売電による収入が多く見込まれます。太陽光発電へ土地を貸すことを検討しているなら、自分で設置することも視野に入れ業者へ相談してみてはいかがでしょうか。

 


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