アパートやマンション経営する前に覚えておきたい7つのメリット5つのデメリット

アパートやマンション経営する前に覚えておきたい7つのメリット5つのデメリット

アパートやマンション経営する前に覚えておきたい7つのメリット5つのデメリット

1.アパートやマンション経営をするメリット

不動産ビジネスをする時によく使われるアパートやマンション。

土地を使ったビジネスでは駐車場経営などの、それほど手間のかからないタイプのものも存在しています。

駐車場の経営は土地があれば後はほとんどすることがないため、費用のかからない土地活用として人気があります。

ただその分得られる利益が小さいため、安定した収入を得るのには向いていない特徴をもっています。

1つ目のメリットは、駐車場経営に比べると大きな利益が期待できる

駐車場経営に対してアパートやマンションは大きめの利益を、安定して得ることができるのでビジネスとしての価値があります。

更に得られた利益を利用して別のマンションを購入する事もできるため、大きなビジネスをしたい時に利用価値の高い方法です。

2つ目のメリットは、安定性があること

アパートやマンション経営には大きな利益が期待できるというメリット以外にもメリットが存在しています。そのメリットとは他のビジネスに比べて安定性が高くあることです。

お金を稼ぐ方法としては株などもありますが、そういう方法は失敗をした時に何も残りません。

それに対してアパートやマンションの経営ならば、最低限土地や建物を手元に残すことができます。

そのため生活の基盤まで壊れてしまうことがありませんから、安定した立場を保持しつつビジネスができる利点があります。

3つ目のメリットは、老後の生活資金を稼ぐことが可能

アパートやマンション経営は、収入が安定していることで、上手く利用ができれば老後の資金としても使うことができます。

株を使った投資では株が値上がりをしたとしても、それを売るまでは大きな利益を得ることができません。

金融商品による利益は配当によるものもありますが、それほど大きなものではないため生活資金にしづらい所が存在します。

それに対してアパート経営の資金はまとまったお金を、毎月もらえるようになっていますから老後の生活資金として期待できます。

4つ目のメリットは、節税が可能

アパートやマンションなどの投資不動産を利用することで、相続税の節税対策を行うことも可能となります。

近年は、相続税の節税のためにアパートやマンション投資を行う方も多いようです。

どのように節税できるかを下記記事で詳しく記載しておりますので、ご参照ください。

アパート経営で最大3割減!相続税の節税対策手順とは?

ある程度まとまった財産がある時は相続税の対策が重要ですが、不動産の場合は色々な方法で税金の負担の軽減をすることができます。

特に遺産相続をする時の負担軽減の効果は高く、本来支払うべき税金をかなり小さくすることができるため効果的です。

アパートやマンション経営のよさとしてあるのは安定した収入を得やすいことと、税金への対策にも使うことが可能な点です。

投資をするときはある程度リスクが存在していますが、相続税対策のために不動産投資を行えばそのリスクも軽減します。

5つ目のメリットは、手持ち資金がなくても始められる

土地を使ったビジネスのよさは別のところにもあって、それは手元にお金がなくても始めることが可能な点です。

投資をするときは手持ちの資金を最初に集める必要があり、そういう資金があってはじめてビジネスをすることができます。

それに対してアパート経営は土地があれば、それを担保にお金を借りれば始められるため土地さえ保有していれば、手持ち資金がなくても始めることが可能です。

以前はこのような投資をする時の融資の条件が厳しく、不動産投資をするための資金集めが難しい時期もありました。

しかし今は金融機関も積極的にお金を貸す事が増えているため、工夫をすれば効果的に資金を得られるように変わっています。

そういう変化が起こっているので最近の不動産投資は始めやすく、土地さえ持っていれば簡単にできる便利な投資方法です。

6つ目のメリットは、サラリーマンでも始められる

今のマンション経営は以前とは違ってお金も借りやすく、ビジネスプランの相談ができる業者も増えているのでかなり便利です。

以前はそのようなことをするために高い専門知識が必要でしたが、今は多くの手続きを業者に頼めるので誰でも始めることができます。

アパートやマンションを利用した経営は大規模なものも行えますが、この頃はサラリーマンが小規模でスタートすることも可能です。

小規模のビジネスとしてはマンションの一室を購入して貸す方法が存在し、そのような投資は一般のサラリーマンでも始められます。

普通に暮らしている方は大きな収入を得るのは難しいですし、たまたま大きな土地でも持っていない限りは不動産投資は難しいです。

本来であれば不動産投資も難しいと考えられますが、今は小規模の不動産投資もできるため昔よりも始めやすくなっています。

今の不動産投資は小規模で始めやすいものも増えているため、収入があまり多くない人でもできるものに変わっています。

マンションを丸ごと購入するのは大きなお金が必要ですが、建物の一部屋を購入して貸すくらいならばやり方はたくさんあります。

またそういう小規模な不動産ビジネスをサポートする業者もあるので、利用者との交渉などを任せることもできるため便利です。

アパート経営のメリットとしてあるのは色々なビジネスが可能で、その人に合ったものを選びやすいことです。

他の金融投資は誰でも同じような投資をすることができますが、逆にいうとあまり選択肢がないビジネスになっています。

その点マンション経営は柔軟に対応ができるビジネスプランですから、多くの方にとって使いやすく便利なものです。

7つ目のメリットは、大きな資産形成が可能

マンション経営は一度成功をすればより大きなビジネスにすることもできるため、大きな資産を形成することも十分可能です。

このビジネスは一回うまく行って手元にお金を得ることができれば、それを元手により大きなビジネスをすることができます。

≪初めて不動産投資を行う方は、プロに一度相談すべき!》

アパートやマンション経営は、さまざまな物件があり、かつ、さまざまな手法があるため、初めて不動産投資を行う場合には、わかりづらいこともあります。

そういうときでもサポートをしてくれる業者を使えば、どうすれば問題の解決ができるのか相談をすることができます。

アパートやマンション経営する前に覚えておきたい7つのメリット5つのデメリット

マンションを使ったビジネスは安定した収入を得られるので、歳をとって仕事をするのがむずかしくなったときに大きな効果を持ちます。

何らかの事情でうまく行かなくなったとしても住む場所は確保できますから、歳をとって困るリスクを減らすことが可能です。

多くのメリットがありますが、下記でご紹介するデメリットも見て、投資するかを検討してみてください。

2.アパートやマンション経営をするデメリット

1つ目のデメリットは、家賃滞納、空室リスクです。

せっかくアパートやマンションを建てても、入居者が確保できないというのが空室リスクです。入居者がいなくても、アパートやマンション建設のためローンをしていればその返済をする義務がありますし、建物の維持・管理のコストも発生しますし、税金も支払わなければなりません。空室でもコストが発生する一方、空室により収入が少ないとなれば、支出が収入を上回り、アパートやマンション経営をしたがためにかえって資産が減少する可能性があります。もちろん、駅近といった立地が良い土地のアパートやマンションであれば、入居者の確保に苦労しないでしょう。しかし、そのような土地は限られている上、すでにアパートやマンションが建設されていることが多く、一般には、必ずしも立地の良くない土地に建設せざるを得ず、入居者確保の苦労は避けられない上、日本はこれから少子高齢化ということで人口減少社会に突入します。このことは、アパートやマンションの借り手が減少するということを意味し、状況は決してよくありません。入居者確保のため家賃を下げる方法が考えられますが、周辺のアパートやマンションが対抗して同じことをすれば効果は薄く、また、入居者を確保できたとしても、家賃収入が減ってしまいますので、空室の場合ほどではありませんが、同じく資産の減少をもたらすおそれがあります。

また、生活音の問題、ゴミ出しなど入居者間のトラブルの原因はいろいろあり、トラブルの結果、一部の入居者が退去してしまえば、その後、トラブル付きのアパートやマンションに入居してくれる人を確保するのは容易ではなく、いったん確保できたとしても、同じことの繰り返しになります。入居者の問題といえば、家賃滞納もあります。入居者が家賃を支払ってくれないのであれば、空室であることと同じリスクが発生します。

このような期待された収入が得られないというデメリットは、株やFXといった資産運用でも当然に起こりえます。しかし。その最大の違いは、損失がさらに発生することを食い止められるかどうかです。株やFXであれば、株価などが下がったとしても、売却してしまえばそれ以上損失は発生しません。しかし、アパートやマンションの場合、取り壊すことはもちろんできませんし、売却も容易ではありません。家賃滞納や空室リスクのあるアパートやマンションを購入してくる人はなかなかいないでしょう。つまり、損失がさらに発生することを止めることができません。

2つ目のデメリットは、周囲の環境変化です。

アパートやマンション経営は、その建設費の回収のため、10年、20年という長い期間での経営が求められます。このぐらいの長い期間でみれば、いまの周囲の環境が大幅に変化することは十分あり得ます。例えば、アパートやマンションを建設した当初は、周囲に大学や会社があり入居者を確保するのは簡単であったとしても、10年もたてば、大学や会社は移転してしまうかもしれません。また、入居者を確保しやすい地域であればアパートやマンション建設の好立地ということですので、10年もすれば、次々と新しいアパートやマンションが周囲に建設され、あなたのアパートやマンションは新しいアパートやマンションに見劣りしてしまい、入居者の確保に苦労することになります。ほかにも環境変化はあります。スーパーが閉店してしまう、小学校・中学校が統合によりなくなってしまう、工場が建設され道路の交通量が増え騒音が発生する、周囲に高層マンションが建設され環境が悪化する、地域の治安の悪化などなど、長い期間でみればいろんなことが起こり、それが、あなたのアパートやマンションの入居者数に大きく影響します。

3つ目のデメリットは、老朽化のリスクです。

建設から10年もすれば、どうしても、建物には経年による老朽化の問題が生じてしまいます。外壁にヒビが入る、雨どいが損傷する、錆びの発生など、様々なことが発生します。もし、こういった劣化を放置し、例えば、外壁の一部が剥がれ落ち通行人に怪我をさせてしまえば、建物所有者の賠償責任が問われることになりまし、所有者の落ち度がひどければ、業務上過失致死傷などの刑事罰に問われるリスクもあります。それを防ぐには、定期的にメンテナンスをし補修する必要がありますが、この補修費用も、経年に伴い高額となりますので、経営を圧迫します。さらには、補修では対応できず、建て替えということも必要となります。老朽化が問題となるアパートやマンションは入居者も敬遠しますので、資金の確保も難しい上、仮に、入居者は確保できており資金面の心配がないとしても、現に住んでいる入居者が円滑に退去してくれる保証はなく、引越し費用などの負担といった金銭的解決しかなく、それも経営を圧迫します。

また、継続的に入居者を確保するためにも、老朽化を防ぐためのリフォームは欠かせません。風呂にカビが生えてとれなくなったり、トイレが変色したりといった水まわりの劣化や、部屋の壁紙が黄ばんだり、キッチンの給湯器の調子が悪い、水洗が白っぽくなっている、こういった老朽化が放置された部屋に入居者を確保することは難しく、定期的なリフォームは不可欠です。例えば、風呂の寿命は15年といわれ、水栓、給湯器、食器洗い機、コンロといったキッチンは10年が目安といわれています。こういったリフォーム費用は、標準的には賃料の3年分が目安と言われており、10年間の家賃収入の3割に相当する金額であり、大きなコストとして経営に負担となります。

4つ目のデメリットは、災害のリスクです。

例えば、河川の氾濫による水害、大地震、津波、火災などにより多大な損傷を受けた場合、アパートやマンションの経営へのダメージは相当なものとなります。入居者は、直ちに賃貸契約を解除して退去しますし、新しい入居者を確保することはできません。その一方で、建設時のローンの支払いは続きます。一般の損害保険では、災害による損害は補償されず、地震保険など特別な保険に入ればカバーされますが、保険料の負担は大きく、経営を圧迫します。阪神淡路大震災、東日本大震災など、これまでは大地震が起こるとは言われていない地域で地震が発生しており、決して軽視はできず、政府の地震調査委員会が2015年に発表した「全国地震動予測地図」によると、今後30年間に震度6以上の大地震が発生する確率が、首都圏ではこれまでより20%以上上昇しています。

5つ目のデメリットは、流動性のリスクです。

アパートやマンション建設には多大な資金を必要とするため、建設すれば、当然、預貯金、有価証券といった換金性の高い資産が大幅に減少します。つまり、アパートやマンションの経営を行うと、手元の現金が大幅に少なくなります。特に、相続税対策でアパートやマンションを建設したものの、実際に相続税を納付するための現金が不足してしまうということがあります。そうなると、そのために借金をしたりすることにもなりかねず、アパートやマンションの建設のためのローンに加えてさらにローンする羽目になります。アパートやマンションを処分するというのも方法ですが、簡単には売却できませんし、急いで売却すれば、安く買い叩かれるおそれもありますし、また、そのときの経済状況によっては、地価が下落しているということもあり得、対策として十分とは言えません。

2.収益額をシミュレーション!表面利回りの計算方法

表面利回りとは、年間の家賃収入を購入した物件の価格で割って導き出される数値で、不動産への投資金額に対して収益が得られる割合のことです。収益を大まかに捉えているもので、投資物件を探し始める時の初めの指標となります。

実際には物件を購入する時には不動産取得税や経費がかかっていますし、物件を取得した後には固定資産税などの税金や、土地や建物の修繕などで維持管理にも費用が発生します。

表面利回りには、この税金や諸経費が含まれていないため正確な収益とはいえません。

しかし経費は年ごとに変動するものなので、投資物件を選んでいく際の収益性の高さを計るための指標として利用されています。

アパートやマンションの場合も同じ計算方法ですが、ほとんどの場合は満室を想定して計算されます。そのため、表面利回りが高くても空室がある場合は、表面利回りよりも収益は低くなります。

つまり「表面利回り=満室を想定した年間収入÷不動産の購入価格×100」という計算式です。

単純な計算例として不動産の購入価格が3,000万円、家賃が6万円、部屋の数が5室の場合は年間の収入が360万円になり、表面利回りは年間収入360万円÷購入価格3,000万円×100=12%となります。