駐車場やコインパーキングで土地活用するなら!知っておくべき9つのメリット4つのデメリット

駐車場やコインパーキングで土地活用するなら!知っておくべき9つのメリット4つのデメリット

所有している土地で駐車場やコインパーキングの運営で活用しようとお考えの方も多いでしょう。

一般的に駐車場やコインパーキング運営による土地活用方法はリスクが少なく簡単に始めることができる、というイメージが強いでしょう。

もちろん、駐車場やコインパーキング運営による土地活用方法のメリットはたくさんありますが、その反対にデメリットもあります。

今回ご紹介する駐車場やコインパーキング運営のメリット・デメリットを確認して、駐車場やコインパーキング運営の基礎知識を身につけましょう。


駐車場やコインパーキングで土地活用するなら!知っておくべき9つのメリット4つのデメリット

1.駐車場やコインパーキングを運営する際のメリット

駐車場やコインパーキングを運営するメリットは数多くあります。

⑴初期費用

まず、少ない初期投資金額で運営を始められることです。よって、たとえ運営がうまくいかなかったとしても、ダメージは少なくて済みます。借入金が無いことで、土地活用の経験が少ない人でも安定した経営を行うことが出来ます。

初期投資額は、多くても数十万円程度と言われています。立体駐車場の場合は、ある程度の整備が求められる場合もありますが、建物を建設するよりは遥かに投資金額を抑えられます。

平面駐車場にいたっては、初期投資無し、つまり0円で運営を開始出来る可能性もあります。

⑵用途変更が簡単

次に、転用や更地への復帰がしやすいことです。

アパートやマンションなどで借家権契約を行う場合、「借地借家法」が適用され、他の用途への使用は困難になります。

しかし、駐車場、コインパーキングは「借地借家法」の適用対象外のため、自由に売却やマンション経営などに土地の用途を変更することが出来ます。

つまり、土地を駐車場等に利用することは、のちのちまで他の使用方法の選択肢を残しておくことなのです。駐車場の場合は事前通告を行い立ち退かせたのち、コインパーキングの場合は入庫を中止し、泊まっている車が出て行ったその時点から、他の用途への使用が可能になります。

⑶災害リスク

老朽化の影響や災害のリスクが少ないことも魅力です。

駐車場やコインパーキングは、主として土地を貸しているので、建物と違い塗装・フェンスの設備を除けば老朽化の影響はほとんどありません。また、平坦で大きな建物が無いことから、緊急避難先に指定されるほど災害のリスクは少ないです。火災の心配もありません。よって、火災保険、地震保険への加入も必要ありません。

⑷少ない労力での運営

少ない労力での運営も十分可能です。

コインパーキングは、精算機の集金やつり銭の補充が必要になりますが、それ以外の仕事は、駐車場・コインパーキングともに簡単な清掃や敷地内での事故・不正利用対策などに限られています。事故や不正利用は日常的に発生するものではなく、発生したとしても運営する側が管理責任を問われることはまずありません。これらの仕事を管理業者に委託することで、不労所得に近い利益を得ることも可能になります。

⑸相続税対策

相続税対策も出来ます。

駐車場や更地は現金化しやすいため、相続税の支払いや相続人が複数存在する場合に、その駐車場や更地を売り払うことで即座の対応をすることが出来るのです。砂利などを敷いた「青空駐車場」ではなく、コンクリートやアスファルトを敷いた駐車場で、かつ面積が200平方メートル未満の場合は相続税が50パーセント軽減されます。

さまざまな相続税対策をまとめた記事がありますので是非下記サイトをご参照ください。

相続税や贈与税を節税する時に絶対に知っておくべき14の方法

⑹需要

加えて、駐車場やコインパーキングの利用者は車利用のため、マンションやアパートなどと違い、土地が駅などから離れていても需要があることも、重要なポイントの一つです。また、「用途地域制限」の規制も無いため、住宅地に運営することも出来ます。

⑺地形

土地の広さや形に関わりなく、一台でも車を駐車出来るスペースがあれば活用可能です。土地活用を考えている間に短期間駐車場やコインパーキングとして利用することも出来ます。

⑻資金

駐車場やコインパーキングは土地を購入する資金がないという人でも、土地を借りる形で運営を開始することも出来、新規参入をしやすい業種でもあります。コインパーキングの精算機やフラップ板(ロックシステム)などの機器類も、小型化によって料金は低下しており、資金への負担は少ないです。

⑼人件費

最後に、コインパーキングは管理人が必要無いため、人件費などもかからないうえ、24時間収益を上げることが出来る効率の良い収入源です。

2.駐車場やコインパーキングを運営するデメリット

⑴節税効果

駐車場やコインパーキングを運営するデメリットとして、まず固定資産税の節税効果が低い点があります。

駐車場運営では更地として固定資産税が評価されます。更地とは建物がなく、借地権を設定していない土地のことです。借地権は建物の所有を目的として土地を貸りるものなので、駐車場には適用されません。

そのため住宅や借地権に対する固定資産税上の優遇措置が受けられなくなります。節税のために駐車場運営を行うのはあまり適していません。アスファルト等で舗装すれば小規模宅地等の特例を適用させることが可能になるものの、他の土地活用に比べて抑えられます。自分の住宅に既に小規模宅地等の特例を適用している場合は駐車場に適用させることはできません。青空駐車場の場合は節税効果はありません。

小規模宅地等の特例については、下記サイトをご参照ください。

最大80%評価減を実現させる「小規模宅地等の特例」とは?

⑵収益性

また収益性は低くなるのが2つ目のデメリットです。

駐車場は投資額が少なく始められるため、そこからあがる収益も低くなりがちです。投資額が少ないということは他の人も容易に駐車場運営に参入できることを意味するので、市場競争によって駐車場の利用額を抑えざるをえなくなります。他の土地活用に比べ付加価値をつけることに限度があるので利用額を高くすることが困難で、その結果管理費や税金を引いた後に残る利益があまり残らないこともあります。

⑶利用者数の確保

第3のデメリットとして利用者数に左右される点です。駐車場は付近の住民が利用するものなので、需要の掘り起こしに限度が発生します。駐車場には自宅から徒歩で来るのが一般的で、遠くの駐車場を利用したい人は少ないので、商圏は狭くなっています。付近に既に十分な数の駐車場がある場合、新しく駐車場を作っても利用者があまり現れないかもしれません。需要がない場合は価格を下げても利用者を増やすことはできず、収益をあげられず損失を出すリスクがあります。また土地が道の狭い住宅街にある場合は自動車の利便性が低くなるので、利用者数がなかなか確保できない恐れもあります。

⑷手間

第4のデメリットは駐車場管理の手間や出費がかかることです。利用者が騒音を発しているなどの理由で近隣住民からクレームが入ることがあります。また違法駐車されていることもあり、解決のために自分で行くか警備会社等を利用するかしなければなりません。警備会社等に依頼をした場合は費用が高くなることもあり、リスクがあるといえます。滞納についても対応しなければならず、手間がかかります。

3.成功させるために!事前にできる対応策と心構え

(1)駐車場運営はサービス業!

駐車場やコインパーキングの運営は気軽に始められると考えてしまいがちですが、成功させるためには十分な心構えをしておかなければなりません。ただ月極駐車場を始めたり、コインパーキングの設備を設置したりしただけで自然にお金が入ってくると考えてしまうと失敗してしまうリスクもあるのです。大切なのは駐車場やコインパーキングの運営はサービス業であるという認識を持つことにあります。

(2)快適な環境を整える

駐車場やコインパーキングは利用者にとって快適な状況でなければ利用してもらうことはできません。

利用者がこの駐車場やコインパーキングが良いと考えてもらえる状況を維持することを心がけることが必須です。ゴミがいつも散乱していたり、車上荒らしや盗難などが頻発していたりするとそれだけで人気が低下してしまうでしょう。

しかし、管理人を置いておくと気軽に利用できなくなってしまうのが事実であり、無人の駐車場の方が好ましいと考える人も多いのが事実です。監視カメラを設置して管理体制を作るのは良い対策になります。見た目の上で利用者は監視されているという印象をあまり受けませんが、悪いことをする人にとっては大きな抑止力になるからです。

(3)実際に足を運ぶ

一方、ゴミ掃除などの管理を管理会社に任せるのも良い方法ですが、必ずしもその対応が常に適切だとは考えない方が無難です。実際にその管理会社が管理を行っている駐車場やコインパーキングに足を運んでみて管理の実態を把握しておくのが賢明でしょう。

ゴミが散乱していたり、きれいになっているようで細かいところまで手が届いていないことはよくあります。隅々まできれいにしてあって停めてある車も多いという状況が確認できたら信頼できる管理会社と考えることが可能です。さらにトラブルに対する対応などが適切かどうかも電話をして実際にクレームを告げてみて対応を確認すると良いでしょう。事前に管理会社のサービスの実態を確認しておけば選び方で失敗することはありません。

⑷正気的なリスクを念頭に

また、運営による長期的なリスクも念頭において対応策を考えておくことも大切です。今は駐車場やコインパーキングの需要が高かったとしても数年後にも同じ需要があるとは限りません。周辺環境の変化がもたらす影響は大きいので、定期的に足を運んで状況がどのように変わっているかを確認してみましょう。月極駐車場を運営していてうまくいっていたのに、近くのマンションがなくなってしまって需要がなくなることもあります。ショッピングセンターの閉店によってコインパーキングの利用者が減ることもあるでしょう。しかし、マンションがショッピングセンターに変わったならコインパーキングに切り替えれば利用者を募れる可能性が高まります。周辺環境の変化によって経営の方法を変える覚悟も持っておくのが大切です。

⑸料金設定

同様に類似業者が近くに現れると収益性が低下するおそれがあります。利用料金の設定の仕方だけで利用者にとってのメリットを生み出して対応できることも多いので注意しておきましょう。特にコインパーキングの場合には何分あたりいくらかという価格設定や、土日料金と平日料金、昼間料金と夜間料金といった形で個別の設定を行うことで利用者にとってメリットのある状況を作り出しやすいのが特徴です。常に利用者がいつどの程度の時間停めているかの情報を記録して分析を行い、需要に合わせて価格設定を行うようにすると周囲にも負けない運営ができます。儲けることも大事ですが、利用者の需要に応えるという視点を持って運営をしていると自然に利用者が増えて利益も大きくなるでしょう。駐車場やコインパーキングの運営はサービス第一の仕事だという認識を持てば様々な局面に対応していけるのです。

まとめ

今回の記事で皆さまが上手に土地活用することができれば幸いです。

土地活用をしたい!とお考えの方は、一度プロに相談することをオススメします。


監修専門家



4000人以上に選ばれている 相続専門の業界大手税理士事務所